A bandeja de condensado no andar técnico está enchendo de água

Olá. Complementarei a resposta acima.

O seu dispositivo se chama – bandeja de drenagem. Primeiro, citarei trechos de documentos, depois com base neles tirarei conclusões.

PP nº 491. De acordo com o art. 36 do Código de Habitação da RF, o andar técnico pertence em regime de propriedade comum a todos os moradores do edifício, ou seja, é propriedade comum do edifício. A manutenção de tais instalações e sua conservação em ordem, de acordo com o contrato, obrigações e responsabilidade funcional, é prerrogativa da administradora, se isso estiver sob sua jurisdição, pois:

“12. Os proprietários de unidades têm o direito de realizar ações de manutenção e reparo da propriedade comum por conta própria, exceto as ações indicadas nas alíneas 'd_1' e 'l' do item 11 destas Regras, ou contratar terceiros para prestar serviços e realizar trabalhos de manutenção e reparo da propriedade comum (doravante denominados serviços, trabalhos), considerando o método escolhido de gestão do edifício multifamiliar“.

Também: “13_1. As inspeções da propriedade comum podem ser rotineiras, sazonais e extraordinárias. As inspeções rotineiras podem ser gerais, durante as quais é realizada a inspeção de toda a propriedade comum, e parciais, durante as quais é realizada a inspeção dos elementos da propriedade comum. As inspeções gerais e parciais são realizadas nos prazos recomendados na documentação técnica do edifício multifamiliar e que garantam a manutenção adequada da propriedade comum, inclusive dependendo dos materiais de fabricação dos elementos da propriedade comum“.

A manutenção adequada da propriedade comum, dependendo do método de gestão do edifício multifamiliar, é garantida pelos proprietários do edifício, pela administradora, pela cooperativa habitacional, pela associação de proprietários, pela construtora e assim por diante. Ou seja, esse fato ainda precisa ser esclarecido, mesmo que você tenha uma administradora.

“40. Os proprietários de unidades, de acordo com os termos do contrato ou documentos constitutivos da associação de proprietários de imóveis, cooperativa habitacional, cooperativa habitacional e de construção ou outra cooperativa especializada de consumidores, têm o direito de:

a) receber das pessoas responsáveis, no prazo máximo de 5 dias úteis a partir da data da solicitação, informações sobre as listas, volumes, qualidade e periodicidade dos serviços prestados e/ou trabalhos realizados. No contrato, esse prazo pode ser reduzido;

b) verificar os volumes, qualidade e periodicidade da prestação de serviços e execução de trabalhos (inclusive mediante realização de perícia correspondente);

c) exigir das pessoas responsáveis a correção dos defeitos identificados e verificar a integridade e pontualidade de sua correção“.

Decreto nº 354. “Recursos de utilidade pública” – água fria, água quente, energia elétrica, gás, energia térmica, fluido térmico na forma de água quente em sistemas abertos de fornecimento de calor (fornecimento de água quente), gás doméstico em botijões, combustível sólido na presença de aquecimento a lenha, utilizados para a prestação de serviços públicos e consumidos na manutenção da propriedade comum em edifício multifamiliar. São TAMBÉM(!) equiparados a recursos de utilidade pública as águas residuais drenadas por redes centralizadas de engenharia e suporte técnico” – ou seja, o documento, embora não especificamente sobre bandejas, mas relacionado a elas, existe!

nº 354: “4. Ao consumidor podem ser fornecidos os seguintes tipos de serviços públicos:

c) drenagem de esgoto, ou seja, a remoção de águas residuais de uma casa residencial (propriedade), de unidades residenciais e não residenciais em um edifício multifamiliar, bem como, nos casos estabelecidos por estas Regras, de unidades que fazem parte da propriedade comum no edifício multifamiliar, – por redes centralizadas de drenagem e sistemas de engenharia internos“.

Que reclamações você tem contra a administradora, pessoalmente não entendo. A bandeja foi criada para coletar líquido, e de onde veio e por que outros não têm – essa já é outra conversa. Vocês não têm nada a reclamar da administradora; além disso, merece elogios – responderam em um formulário oficial. Atualmente, temos uma enorme quantidade de problemas onde a administradora se recusa até mesmo a fazer declarações oficiais, e até na justiça eles resistem em assumir responsabilidade. Água na bandeja é normal, é para isso que ela serve.

De acordo com o manual de instruções de alguns modelos (não sei qual é o seu), deve-se inspecioná-los pelo menos uma vez por mês e, se necessário, limpar/drenar o líquido. Ou seja, na prática, a administradora ainda não cometeu nenhum crime funcional. Não há vazamento, nenhum acidente, não há mau cheiro da água estagnada, e assim por diante.

Enquanto isso, se houver vazamento, a responsabilidade recai sobre eles e será muito fácil provar isso. Qualquer perícia confirmará de onde e por que ocorreu o vazamento. E como eles são responsáveis por essas comunicações (verifique suas obrigações no contrato interno), a negligência deles será indenizada por eles mesmos. E não escaparão em nenhum tribunal. Repito, é preciso verificar quem é responsável pelos pisos técnicos conforme o contrato. Às vezes, os proprietários assumem essa responsabilidade, limitando as funções da administradora.