Circulação fraca no sistema de aquecimento devido à negligência da construtora

Boa tarde. É uma situação escandalosa aí em vocês, o que não é incomum em condomínios, infelizmente. Aparentemente, queriam ficar sem uma administradora externa, pensaram que seria melhor, mas acabou como sempre.

Vamos por ordem:

1. «O sistema foi projetado para um prédio de 7 andares, mas a construtora adicionou mais dois andares» — com que base o projeto inicial do prédio foi alterado e onde isso está documentado? E o que significa ter mantido o projeto original do sistema de aquecimento? Isso é uma violação gravíssima, que pode ser classificada como reforma não autorizada e negligência, pois o aquecimento foi instalado, mas não foram feitas alterações técnicas no passaporte técnico, e a ordem de elaboração da documentação do projeto foi violada. Isso é punível com multa e a exigência legal de retornar tudo ao projeto original, se de alguma forma os direitos dos moradores forem prejudicados. Refiro-me aos artigos 25 e 29 do Código de Habitação da Federação Russa, bem como ao item 6 das Regras de Manutenção da Propriedade Comum em Edifícios de Apartamentos, aprovadas pela Resolução do Governo da Federação Russa de 13/08/2006 Nº 491. Tenho certeza de que ainda há muitas outras violações a serem encontradas, como negligência, abuso de poder, etc.

Não há como adicionar andares sem alterar o projeto. Somente as normas de pressão já são violadas em todas as SNiPs, sem falar na segurança e outras coisas. Tenho a sensação de que a sua casa, com todos os esquemas, foi desenhada pelo filho de 3 anos do presidente do condomínio, e eles simplesmente implementaram como conseguiram, “gambiarra”.

2. «O estreitamento é todo o problema» — como já foi dito, isso é uma reforma, artigos 25 e 29 do Código de Habitação, e com violação dos direitos dos moradores e danos causados a eles.

3. «Para onde reclamar». Mas aqui a questão é muito complexa. O TSJ não é uma administradora comum, você terá que conviver com eles por muito tempo, e se a inspeção habitacional intervir por você, cabeças vão rolar. Afinal, o TSJ inclui pelo menos 50% dos moradores do prédio… Mas isso é o lado moral da questão, viver, é claro, com um problema como o seu, é extremamente problemático.

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O que fazer? Como proprietário de uma residência em um MKD, você pode facilmente contestar praticamente qualquer decisão e trabalho do TSJ se eles violarem seus direitos e contradizerem as normas legais a que você tem direito.

Normalmente, são problemas do seguinte tipo:

1. As tarifas estabelecidas são muito altas.
2. Novamente, reforma ilegal, construção civil, remodelação.
3. Problemas com a prestação de serviços pelos quais você paga. Baixos padrões de pressão da água, falhas de energia, descumprimento do regime de temperatura e assim por diante.
4. Utilização da propriedade comum sem consentimento para necessidades próprias e enriquecimento.

E assim por diante.

No geral, inicialmente seria bom reunir um conselho de moradores e apresentar o problema para discussão, mas na prática, geralmente todos são corajosos individualmente, mas na reunião desistem.

A primeira coisa que você faz é escrever uma reclamação dirigida ao presidente do conselho do TSJ. Idealmente, colete o maior número possível de assinaturas; na prática, uma pessoa não pode fundamentar sem evidências de violações graves, e isso leva anos de litígios ou custos com perícias independentes (embora você possa ir diretamente ao tribunal, mas é melhor assim). A reclamação deve ser elaborada em 2 vias e deve ser autenticada com assinaturas e selos, além de data e número. Uma via fica com você, a outra permanece com o presidente do TSJ.

Neste caso, apresente exigências para a melhoria do fornecimento de aquecimento, com base na seguinte documentação que define claramente seus direitos habitacionais:

1. GOST 30494-96 — parâmetros ideais e admissíveis de microclima em ambientes residenciais.
2. SP 23-101-2004 — normas de construção (estude este documento com atenção). Aqui estão as regras que devem ser seguidas já na fase de construção para criar um microclima ideal no futuro.
3. SNiP 31-01-2003 — estabelece os regimes de temperatura para habitação.

Estude tudo, selecione os parágrafos necessários, pois frequentemente são feitas emendas e alterações. Além disso, faça uma advertência de que se suas exigências não forem atendidas, você recorrerá ao tribunal ou a outras instâncias superiores ao TSJ.

Em tese, é melhor fazer isso na estação fria. Não me lembro exatamente, mas devem responder à sua reclamação em 7 a 10 dias. O correto seria irem e fazerem medições, como isso acontece na sua estranha empresa, ninguém sabe. Enfim, a situação deve pelo menos começar a ser resolvida.

Se não houver reação alguma, você pode agir radicalmente imediatamente, mas eu aconselharia a fazer cerca de 3 reclamações dessa forma, para ter certeza. Envie por carta registrada, depois pegue uma cópia (se não entregarem, escreva outra no local, papel para todos basta) ou entregue pessoalmente.

Além disso, à medida que a reclamação se mostra improdutiva, é altamente recomendável procurar um escritório com licença adequada para realizar uma perícia independente das medições de calor no ambiente e das razões de sua ausência, no entanto, novamente, será necessário esperar até o final do outono, agora já não é viável. Com eles, você precisa obter 2 vias do laudo de inspeção, de preferência 3, uma enviar ao presidente da Associação de Moradores, a segunda ficará com você e a terceira apresentar no local da reclamação. Isso pode ser:

– Procuradoria.
– Inspeção de Habitação.
– Rospotrebnadzor.

A reclamação ao Rospotrebnadzor é elaborada aproximadamente no seguinte formato:

1. Ao chefe tal, da tal organização, de [Nome Completo] ou dos moradores do edifício residencial.
2. Nosso edifício residencial (endereço completo com código postal da agência de correios), é administrado pela tal Associação de Moradores.
3. O problema surgiu da seguinte forma… descreva a situação.
4. À reclamação número tal, não houve resposta (cópia anexa).
5. Como resultado da inspeção da residência por perícia independente, os seguintes resultados (laudo anexo).
6. Não estou violando minhas obrigações, todos os pagamentos são feitos regularmente e pontualmente.
7. Com base nos seguintes documentos (mencionei acima) e nos artigos nº 27-31 da Lei "Sobre a Proteção dos Direitos do Consumidor", solicito que sejam tomadas as medidas cabíveis.
8. Data, hora, assinatura.

Porém, em geral, é melhor baixar um formulário pronto da internet (acho que você encontrará facilmente) para escrever diretamente no formato, ou perguntar na repartição – eles lhe orientarão. A propósito, não há requisitos rigorosos para a formatação.

A Associação de Moradores é um órgão investido de poderes semelhantes aos dessas repartições, e as reclamações contra ela não diferem das padrão e são analisadas de acordo com a Lei Federal “Sobre o Procedimento de Análise de Apelações de Cidadãos da Federação Russa”. É gratuito e a análise geralmente leva até 30 dias úteis, exceto em situações excepcionais que requeiram análise adicional em prazo não superior a +30 dias. Se a Associação de Moradores no período satisfez suas necessidades e direitos, você pode solicitar a retirada da reclamação devido à conciliação e acordo entre as partes. Mas esteja atento — prometer não significa cumprir.

Em suma, se a repartição encontrar irregularidades, ela estipula um prazo dentro do qual a Associação de Moradores deve realizar a correção da situação e, além disso, provavelmente será aplicada uma multa por determinadas infrações (a recusa em fornecer dados está incluída) ou o caso será encaminhado para investigação complementar, se forem identificados defeitos graves em suas atividades. Na sua situação, você ganhará qualquer ação judicial.

E, por último, para que você conheça seus direitos no futuro, citarei o Código de Habitação, artigo 138, "Obrigações da associação de proprietários de habitação":

“A associação de proprietários de habitação é obrigada a:

1) garantir o cumprimento dos requisitos deste capítulo, das disposições de outras leis federais, de outros atos normativos, bem como do estatuto da associação;
2) administrar o edifício multifamiliar na forma estabelecida pela Seção VIII deste Código;
3) cumprir, na forma prevista pela legislação, as obrigações contratuais;
4) garantir o estado sanitário e técnico adequado da propriedade comum no edifício multifamiliar;
5) garantir que todos os proprietários de unidades no edifício multifamiliar cumpram as obrigações de manutenção e reparação da propriedade comum, de acordo com suas quotas no direito de propriedade comum sobre essa propriedade;
6) assegurar o respeito aos direitos e interesses legítimos dos proprietários de unidades no edifício multifamiliar ao estabelecer as condições e o modo de posse, uso e disposição da propriedade comum;
7) tomar as medidas necessárias para prevenir ou cessar ações de terceiros que dificultem ou impeçam a realização dos direitos de posse, uso e, nos limites estabelecidos pela legislação, disposição da propriedade comum pelos proprietários de unidades no edifício multifamiliar;
8) representar os interesses legítimos dos proprietários de unidades no edifício multifamiliar relacionados à administração da propriedade comum neste edifício, inclusive nas relações com terceiros;
9) manter o registro dos membros da associação e, anualmente, durante o primeiro trimestre do ano em curso, enviar uma cópia deste registro aos órgãos do poder executivo dos entes federativos da Federação Russa, indicados na parte 2 do artigo 20 deste Código;
10) apresentar aos órgãos competentes do poder executivo dos entes federativos da Federação Russa, indicados na parte 2 do artigo 20 deste Código, no prazo de três meses a partir do registro estadual das alterações introduzidas no estatuto da associação, uma cópia do estatuto da associação, autenticada pelo presidente da associação e pelo secretário da assembleia geral dos membros da associação, um extrato da ata da assembleia geral dos membros da associação sobre a decisão de alterar o estatuto da associação, anexando cópias dos textos das respectivas alterações, autenticadas pelo presidente da associação e pelo secretário da assembleia geral dos membros da associação.”

Boa sorte nesta tarefa difícil.