Inundaram os vizinhos de baixo: o que fazer para resolver as reclamações deles

Às vezes, voluntária ou involuntariamente, nos tornamos participantes de incidentes desagradáveis. Por exemplo, tivemos uma inundação e a água, ultrapassando os pisos, alagou o apartamento de baixo. E ainda bem se for apenas um!

Além de ter que fazer uma reforma não planejada na própria casa, ainda é preciso arcar com os danos dos vizinhos. Então, você inundou os vizinhos de baixo: o que fazer nessa situação? Vamos falar sobre isso em nosso artigo. Também analisaremos como identificar o responsável pela inundação e como redigir corretamente o laudo de alagamento.

Apresentaremos as possíveis variantes de desdobramentos e formas de resolver o problema, examinando detalhadamente a solução amigável por meio de negociações construtivas e a eliminação de reclamações em via judicial.

O que fazer em primeiro lugar?

A momentânea paralisia, a autocomiseração e o forte ataque de autocrítica passaram? Hora de agir! É preciso pensar em como minimizar as consequências do acidente e não agravar a sua já desfavorável situação.

Os primeiros passos devem ser:

• se a fonte do vazamento estiver dentro do seu apartamento, é necessário fechar a água com a ajuda de um registro esférico, interrompendo o fluxo para a sua residência;
• desligue a energia elétrica da sua residência para evitar curto-circuito e que uma descarga não atinja todos que estão em contato com a água;
• ligue para a administradora do condomínio e chame os encanadores;
• se a inundação ocorrer em um fim de semana, ligue para o serviço de emergência;
• recolha o mais rápido possível a água que está no seu chão, para que não vaze para o andar de baixo;
• se a sua responsabilidade pela inundação ou o seu apartamento estiverem segurados, ligue imediatamente para a sua seguradora e aja de acordo com as instruções recebidas.

Todos entendem que ninguém vai inundar os vizinhos de propósito, e nessa situação vocês são não apenas os culpados, mas também as vítimas.

Se o incidente ocorreu durante o dia de trabalho, tente fazer o seguinte:

Você não duvida que os moradores do apartamento de baixo virão até você, não é?

Não adianta se esconder deles e assim piorar a relação: desde os primeiros minutos de conversa, tente encontrar um ponto em comum com eles.

É necessário recolher a água da superfície do chão o mais rápido possível, antes que ela vaze para os vizinhos: use quantos panos forem necessários.

Desde os primeiros minutos, você precisa tentar conquistar a simpatia dos vizinhos com arrependimento sincero, se você for o culpado pelo alagamento, ou com ações claras e conjuntas, se a culpa for de terceiros.

Explique aos vizinhos que, apesar de a água estar vindo do seu apartamento, você pode não ser o culpado pela inundação. Isso fica especialmente claro se a chuva nos vizinhos não parou depois que você fechou o registro de água no seu apartamento.

Também pode acontecer de ser difícil encontrar a fonte do vazamento – não há jatos jorrando para cima, mas a água já se espalhou por todos os cômodos.

Procure locais de risco escondidos atrás de encanamentos, bancadas e divisórias de drywall:

Procurando o responsável pela inundação

A resposta a esta pergunta não é tão óbvia quanto pode parecer aos seus vizinhos. Em edifícios residenciais multifamiliares, há propriedade comum que pertence a todos os proprietários das unidades habitacionais do edifício. A ordem de sua manutenção é estabelecida pelas Regras, aprovadas em 13 de agosto de 2006 pelo Decreto governamental nº 491 (doravante Regras).

Elementos do equipamento de engenharia e das comunicações comuns do edifício também estão nas unidades habitacionais dos proprietários dos apartamentos.

Se a administradora for negligente no cumprimento de suas obrigações de manutenção da propriedade comum do edifício, pode-se recorrer à sua direção com uma reclamação por escrito, sem levar a situação a um ponto de emergência.

A essa propriedade pertencem:

• colunas de abastecimento de água quente e fria;
• tubulação de esgoto;
• sistema central de aquecimento.

De acordo com as regras, a manutenção inadequada da propriedade comum do edifício multifamiliar acarreta responsabilidade para a organização com a qual os proprietários das moradias celebraram o contrato correspondente, ou seja, a administradora.

Opção #1 — a administradora do condomínio

Se o vazamento ocorreu devido ao estado de emergência da coluna, os gestores terão que indenizar os danos causados. A propósito, inundações resultantes de vazamento no telhado de um edifício multifamiliar – também são culpa da administradora.

Mas vale a pena prestar atenção também às circunstâncias que contribuíram para o vazamento. Por exemplo, você, por conta própria, sem notificar a organização operadora e sem obter autorização dela, realizou a substituição das colunas de esgoto ou abastecimento de água. Tais ações são ilegais, assim como qualquer intervenção não autorizada no funcionamento das referidas comunicações.

Se for constatado esse tipo de intervenção não autorizada, a responsabilidade recairá sobre o proprietário do apartamento onde os trabalhos ilegais foram realizados.

Opção #2 — o proprietário do apartamento

A primeira torneira de fecho e regulagem, que corta a água do apartamento, separa a propriedade comum do condomínio da propriedade interna. Se ocorrer um dano no tubo após essa torneira ou se a água vazar devido a um equipamento sanitário ou outro defeituoso conectado ao abastecimento de água (máquina de lavar roupa, lava-louças, etc.), o responsável será o proprietário do apartamento de origem da inundação.

Não deixe as máquinas de lavar roupa e lava-louças em funcionamento sem supervisão; ao encher a banheira, certifique-se de que o orifício de transbordamento não esteja bloqueado.

Mas mesmo neste caso, pode haver nuances que precisam ser levadas em consideração.

Entre elas estão:

• Presença de inquilinos. O proprietário pode não residir no apartamento. Se o vazamento foi causado por locatários ou arrendatários que residem oficialmente no local de acordo com o contrato firmado, é necessário ler as condições de responsabilidade estipuladas nesse contrato.
• Equipamento defeituoso. Ao comprar uma máquina de lavar roupa ou lava-louças, vaso sanitário com caixa acoplada, misturadores, torneiras e outros equipamentos, guarde os recibos. Eles comprovam a compra e permitem que o proprietário cobre do vendedor se a perícia constatar que o produto vendido era defeituoso. Nesse caso, o vendedor também deverá responder pelos danos causados pelo produto defeituoso que vendeu.
• Serviços de reparo ou instalação de má qualidade. Se a empresa contratada instalou o equipamento em desacordo com as normas, ela será responsável pela execução inadequada do serviço e pelas consequências negativas decorrentes dessa circunstância.

Às vezes, a inundação pode ser causada por um golpe de aríete ou pico de tensão elétrica. Nesse caso, as empresas fornecedoras de recursos podem ser consideradas culpadas. Mas não se esqueça de que os aparelhos elétricos em funcionamento (máquina de lavar roupa ou lava-louças) não devem ser deixados sem supervisão.

Se o apartamento estiver alugado, geralmente o proprietário é responsável por uma torneira com defeito ou um cano com avaria localizado na área de responsabilidade do proprietário. Já o transbordamento na banheira ou na cozinha devido a uma torneira aberta deixada sem supervisão é de responsabilidade do inquilino.

Como você pode ver, identificando a causa da inundação, também determinamos o responsável pelo ocorrido. Mas, às vezes, para descobrir a verdade, será necessário gastar dinheiro e tempo.

Opção #3 — terceiros

Se houver certeza da culpa de terceiros, é hora de lembrar que seu apartamento e seus bens também foram danificados. Para registrar o fato da inundação e determinar os danos causados pela água, deve-se elaborar um auto de alagamento.

Nem sempre os proprietários do apartamento de onde ocorreu o vazamento são culpados pela situação de emergência: às vezes eles sofrem com a inundação tanto quanto os outros.

É hora de determinar quais dos vizinhos de baixo sofreram durante o acidente. Explique-lhes a causa do ocorrido. Comece a coletar os documentos que serão úteis para estabelecer o fato e a extensão dos danos. Tente fotografar e filmar tudo o que aconteceu.

Nuances da elaboração do laudo de alagamento do apartamento

O auto em que se registra o fato da inundação e os danos causados ao apartamento e aos bens da vítima é, talvez, o documento mais importante para você. Portanto, o seu conteúdo deve ser tratado com muita seriedade.

Para a elaboração deste documento, convide obrigatoriamente duas ou três testemunhas. Assim, o auto será redigido por uma comissão. É bom que o próprio documento e o relatório de avarias que o acompanha sejam assinados por um representante da administradora. Se ele se recusar a assinar, apenas anote a recusa no próprio auto.

Este documento deve conter as seguintes informações:

• é necessário registrar o fato da inundação da sua residência, com indicação da data e hora da elaboração do auto, endereço completo do apartamento, número de cômodos e andar em que se encontra;
• descrição dos danos causados aos cômodos e aos bens (móveis, eletrodomésticos) neles localizados;
• causa do vazamento (exata, se não for objeto de disputa, ou presumida);

Na verdade, a elaboração de tal auto é obrigação do representante da administradora, mas é melhor fazer uma cópia deste documento, especialmente em caso de divergências durante sua elaboração.

A prática mostra que os profissionais da administradora tentam, em qualquer situação, 'ignorar' sua própria culpa, diminuir a escala das consequências do acidente e ignorar fatos relevantes para a parte prejudicada. Às vezes, eles até tentam adiar a elaboração do auto, para então nem sequer redigi-lo.

Nem todos os danos causados pela inundação são visíveis imediatamente: às vezes é preciso algum tempo para perceber que o piso está danificado e que mofo se formou sob o papel de parede.

No auto devem constar todas as divergências que surgem entre as partes durante a identificação do culpado do acidente ou na determinação da extensão dos danos. Aliás, todos os danos causados aos bens da vítima podem ser identificados não de imediato, mas após 2-3 dias.

Por exemplo, podem surgir manchas amareladas nas paredes ou o parquet pode deformar-se. Essas perdas patrimoniais podem ser acrescentadas ao relatório de avarias como complemento.

Se você foi considerado o culpado pela inundação, certifique-se de obter uma cópia do auto e do relatório de avarias, para que não sejam incluídos 'acidentalmente', por exemplo, eletrodomésticos quebrados que não têm relação alguma com o ocorrido.

A próxima etapa é apresentar uma reclamação ao responsável pela inundação. Todas as vítimas podem fazer isso coletivamente ou cada uma individualmente.

Opções de avaliação dos danos causados

Como resultado da inundação, todo o ambiente é afetado: o teto tenso pode ceder, o papel de parede e os elementos decorativos podem descolar, o laminado ou o parquet podem ser danificados. A fiação elétrica pode falhar. Os móveis molhados perdem a aparência, os eletrodomésticos queimam. Como avaliar os danos em termos monetários?

Elaboração de acordo em via extrajudicial

Se a parte prejudicada deseja chegar a um acordo extrajudicial, pode-se utilizar um dos seguintes métodos de avaliação:

• Tomando como base o laudo da inundação e, junto com os vizinhos, estime um valor aproximado de indenização que possa satisfazer ambas as partes. Se houver acordo, registre esse fato elaborando um acordo separado. Indique nele o valor acordado e autentique com assinaturas.
• Pode-se determinar os custos e tipos de materiais necessários para realizar os reparos no apartamento danificado. Em seguida, o responsável pela inundação compra tudo na loja por conta própria e paga pela execução dos trabalhos de reforma.

É melhor formalizar esse acordo também em um documento, para que as vítimas não mudem de ideia.

Uma das vantagens da resolução pacífica do conflito é a possibilidade de eliminar rapidamente os efeitos negativos decorrentes da inundação: os tribunais consomem tempo, energia e saúde.

Nos documentos, não se esqueça de mencionar que, após a quitação dos danos, todas as reclamações da parte prejudicada serão totalmente satisfeitas. O dinheiro deve ser transferido somente com a elaboração de um recibo de recebimento. Após a conclusão dos trabalhos, também é necessário obter um recibo atestando que os serviços acordados foram executados em sua totalidade e com qualidade adequada.

Realização de perícia independente

Se as partes em conflito não conseguirem chegar a um acordo sobre o valor das perdas, pode-se recorrer à ajuda de especialistas independentes:

• Como perito independente, pode ser convidado um especialista avaliador de uma agência de avaliação ou da Câmara de Comércio e Indústria. Deve-se firmar um contrato com ele e, ao final do trabalho, ele deve emitir um parecer e fornecer um recibo de pagamento pelos seus serviços. Os serviços do perito podem ser pagos por uma ou ambas as partes, em proporções acordadas.
• É possível que o parecer do perito não satisfaça as partes; nesse caso, resta apenas recorrer ao tribunal.

Com base no laudo da inundação, fotos e vídeos, depoimentos de testemunhas e documentos que comprovem o valor dos bens danificados, o tribunal deve tomar uma decisão. Ele pode solicitar a realização de uma perícia.

Pode-se considerar ideal a escolha de um perito avaliador independente em quem ambas as partes do conflito confiam plenamente.

O processo judicial é uma questão demorada. Ao embarcar neste caminho, é necessário ter uma boa compreensão das perspectivas do seu caso.

Formas de resolver o conflito

O caso terminará com perdas mínimas para ambas as partes do conflito, se ambas demonstrarem vontade de se comunicar de forma educada e construtiva.

Forma #1 — negociações construtivas bilaterais

Sempre é possível encontrar uma solução de compromisso se as vítimas lembrarem que já fazia tempo que não havia reforma em seu apartamento e que os bens danificados eram antigos, embora estivessem em condições de uso.

O processo judicial não é vantajoso para ambas as partes do conflito: são despesas adicionais relacionadas ao tribunal em si e à preparação para ele, como a perícia independente.

Talvez, argumentos apresentados por terceiros em quem ambas as partes confiam possam influenciar o vizinho agressivo:

1. Antes do início do processo, o autor precisará pagar a taxa judicial, que depende do valor da ação. Ou seja, ele terá custos preliminares. Também devem ser incluídos em suas despesas os serviços de consultor e advogado.
2. Não temos jurisprudência, portanto é muito difícil dizer exatamente de que lado o tribunal ficará. É possível que as despesas do autor sejam em vão.
3. Se o tribunal decidir nomear uma perícia, os serviços do avaliador independente também serão pagos pelo autor. O tribunal precisa do laudo de um especialista, nos dados do qual se baseará.
4. Como fonte de indenização por danos estabelecida judicialmente, só poderá ser considerada a renda que o réu recebe oficialmente. Se o réu não tiver contrato com o empregador, o valor máximo que o tribunal o obrigará a pagar é 1/5 do salário mínimo.

Geralmente, a percepção de que se pode obter alguma quantia agora, ao negociar pacificamente, ou, por decisão judicial, cobrar lentamente migalhas que a inflação inevitavelmente consumirá, traz clareza.

Talvez as vítimas simplesmente não saibam que, ao calcular o dano, considera-se não o valor de compra, mas o valor avaliado dos bens. Com o dinheiro que se pode obter como resultado, não será possível comprar novos equipamentos. Na melhor das hipóteses, apenas consertar os antigos.

Há também nuances na reivindicação de danos morais. Como o sofrimento moral é um conceito efêmero, e o tribunal precisa de provas materiais, será necessário apresentar extratos do prontuário médico, que comprovem as consultas médicas devido à piora da saúde causada pelo estresse relacionado à inundação. Recibos da farmácia também servem.

Forma #2 — resolução do conflito em juízo

Nem sempre os conflitos terminam em acordo. O que espera por você no tribunal, se você realmente for o culpado pela inundação dos vizinhos de baixo? Como mostra a prática, o tribunal geralmente fica do lado do autor. A presunção de culpa do réu pode ser superada com fatos em sua própria defesa.

Recomenda-se que o réu apresente provas de sua inocência por escrito, na forma de objeções. Os argumentos devem ser fundamentados, comprovados por fotos e vídeos, e depoimentos de testemunhas.

Todas as objeções do réu quanto ao mérito da ação devem ser expressas por escrito, o mais fundamentadas possível e comprovadas por depoimentos de testemunhas, fotos e documentos de vídeo.

Os argumentos mais eficazes podem ser considerados os seguintes:

• a inundação ocorreu devido ao cumprimento inadequado pela empresa administradora de suas obrigações de manutenção das comunicações;
• a documentação referente à inspeção dos cômodos após a inundação, bem como a avaliação dos danos, não é objetiva, pois a inspeção foi realizada na ausência do réu ou suas observações não foram refletidas no laudo, faltam assinaturas e outros dados significativos;
• as exigências do autor são exageradas, pois a depreciação de seus bens não foi considerada ou foram incluídos trabalhos não relacionados à eliminação das consequências da inundação.

O culpado pelo acidente deve entender que, se seus argumentos não forem aceitos pelo tribunal, além do valor principal da ação, ele também terá que reembolsar as custas judiciais, que incluem taxa estatal e honorários de advogado, consultor jurídico, perito independente. Portanto, é preciso envidar todos os esforços para uma resolução pacífica do conflito.

E agora imagine quantos aborrecimentos e despesas poderiam ser evitados se você segurasse sua responsabilidade em caso de inundação do apartamento dos vizinhos de baixo

Atenção especial no tribunal é dada às ações coletivas. Se houver vários apartamentos inundados, provavelmente as demandas serão coletivas.

Obviamente, por travessura ou má intenção, uma pessoa adulta normal não inundaria os vizinhos de baixo, mas a possibilidade de tal situação não pode ser descartada. Afinal, é para isso que serve um acidente. Mas, apesar de o dano à propriedade dos vizinhos ter sido causado acidentalmente, os problemas por isso podem ser muito, muito significativos.

Se você foi acidentalmente inundado pelos vizinhos de cima, recomendamos que entenda aonde recorrer e como agir na situação.

Conclusões e vídeo útil sobre o tema

No entanto, sua responsabilidade civil por inundar vizinhos pode ser segurada. Saiba mais sobre este produto das seguradoras no vídeo a seguir:

A video consulta com um representante de uma empresa jurídica permitirá que você sistematize as informações contidas neste artigo, resuma todas as informações obtidas e determine sua sequência de ações em caso de sua culpa na inundação de uma residência localizada nos andares inferiores.

Se as informações contidas neste artigo foram obtidas por você antes do surgimento de uma situação desagradável de inundação, esperamos que você se proteja, verificando mais uma vez o estado dos encanamentos e eletrodomésticos conectados às redes de abastecimento de água. É bem possível que você decida segurar sua responsabilidade civil, o que também é correto.

Você conhece a inundação da propriedade dos vizinhos de baixo não por ouvir falar? Compartilhe sua experiência com outros usuários, conte quão grave foi sua situação e se você conseguiu resolvê-la de forma pacífica. Ou talvez você seja especialista em assessoria jurídica em casos semelhantes no tribunal e queira complementar nosso artigo com recomendações úteis? Escreva seus comentários no bloco abaixo.